滬府辦發(fā)〔2013〕69號
上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局、市建設(shè)交通委制訂的《上海市住宅修繕工程管理辦法》的通知
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市住房保障房屋管理局、市建設(shè)交通委制訂的《上海市住宅修繕工程管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
2013年12月16日
上海市住宅修繕工程管理辦法
第一章總則
第一條（目的依據(jù)）
為加強本市住宅修繕工程的建設(shè)管理，依據(jù)《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理條例》等的規(guī)定，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)投資額在100萬元以上的住宅修繕工程的實施及其建設(shè)管理。
第三條（管理機(jī)構(gòu)）
市住房保障房屋管理局是本市住宅修繕工程管理的主管部門。各區(qū)縣住房保障房屋管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅修繕工程的具體管理。
市、區(qū)縣建設(shè)交通委對住宅修繕工程建設(shè)活動進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)管理。綠化市容、質(zhì)量技監(jiān)、衛(wèi)生、人防、氣象、公安等部門以及供水、排水、供電、供氣、信息等市政單位按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及各自職責(zé)，負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的修繕、改造和維護(hù)的管理。
第二章工程實施管理要求
第四條（計劃立項）
實施住宅修繕工程的項目，由業(yè)主（指房屋所有權(quán)人或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，未成立業(yè)主委員會的可委托所在地居民委員會）向所在地的區(qū)縣住房保障房屋管理局備案。
享受市財力補貼的住宅修繕工程項目，由區(qū)縣住房保障房屋管理局報市住房保障房屋管理局立項；享受區(qū)級財力補貼的住宅修繕工程項目，由區(qū)縣住房保障房屋管理局立項，匯總后報市住房保障房屋管理局；其他住宅修繕工程項目，由區(qū)縣住房保障房屋管理局出具備案證明，匯總后報市住房保障房屋管理局。
第五條（編制修繕實施方案）
住宅修繕工程項目應(yīng)選擇具有相關(guān)工作業(yè)績并擁有監(jiān)理、造價等專業(yè)人員的單位或者項目管理公司作為實施單位。享受政府補貼資金的住宅修繕工程項目，由區(qū)縣住房保障房屋管理局在征求工程項目所在地業(yè)主和居委會意見后，選擇實施單位；業(yè)主自籌資金實施的住宅修繕工程項目，由業(yè)主自行或者委托區(qū)縣住房保障房屋管理局代為選擇實施單位。
由業(yè)主、物業(yè)公司、實施單位會同相關(guān)專業(yè)單位共同確認(rèn)住宅修繕工程的修繕科目。實施單位據(jù)此委托專業(yè)單位進(jìn)行查勘設(shè)計或者施工設(shè)計，并編制修繕實施方案。修繕實施方案內(nèi)容主要包括修繕科目（包括對消防設(shè)施的修繕改造方案）、工程概算、資金來源、安全質(zhì)量風(fēng)險評估、安全質(zhì)量等防護(hù)措施、工程周期等。
需要進(jìn)行房屋安全、質(zhì)量等檢測的，實施單位委托房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測后，將檢測報告報市住房保障房屋管理局備案，并依據(jù)檢測報告編制修繕實施方案。
第六條（修繕實施方案公示）
修繕實施方案報區(qū)縣住房保障房屋管理局審核后，向?qū)嵤┓秶鷥?nèi)業(yè)主公示并征詢意見。修繕實施方案經(jīng)實施范圍內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后，方可進(jìn)行工程報建。需動用維修資金的住宅修繕工程項目，還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并符合《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及相關(guān)程序、要求。
第七條（修繕工程報建）
由實施單位填報《上海市建設(shè)工程報建表（住宅修繕工程）》，并準(zhǔn)備工程報建需提供的有關(guān)材料，向區(qū)縣住房保障房屋管理局辦理工程報建手續(xù)，經(jīng)區(qū)縣住房保障房屋管理局審核后，取得上海市建設(shè)工程項目編碼和《上海市建設(shè)工程建管程序告知單（住宅修繕工程）》。
第八條（合同備案和開工審核）
實施單位按照工程報建告知要求，完成施工單位等承發(fā)包手續(xù)，并簽訂施工（包括分包）和監(jiān)理等合同。在開工前，填報住宅修繕工程開工審核單，向區(qū)縣住房保障房屋管理局申報施工、監(jiān)理等合同備案和開工審核。
住宅修繕工程及相關(guān)防護(hù)措施等存在潛在安全和質(zhì)量風(fēng)險的，實施單位可委托市住房保障房屋管理局組織設(shè)計方案及施工組織設(shè)計評審。
享受市財力補貼的住宅修繕工程項目，由區(qū)縣住房保障房屋管理局完成開工審核后，報市住房保障房屋管理局進(jìn)行復(fù)查。其他項目，由市住房保障房屋管理局組織抽查。
第九條（竣工備案）
區(qū)縣住房保障房屋管理局在住宅修繕工程實施中，按照規(guī)定進(jìn)行安全質(zhì)量監(jiān)督管理。住宅修繕工程結(jié)束，在施工單位完成驗收自評，監(jiān)理單位完成復(fù)驗評定，實施單位組織施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司、業(yè)主、居委會、居民代表和相關(guān)管理部門等共同完成工程竣工綜合驗收和移交接管后，實施單位向區(qū)縣住房保障房屋管理局辦理竣工驗收備案。
享受市財力補貼的住宅修繕工程項目，由區(qū)縣住房保障房屋管理局通過竣工驗收備案后，報市住房保障房屋管理局進(jìn)行復(fù)查；其他項目，由市住房保障房屋管理局組織抽查。
第十條（審價決算）
住宅修繕工程應(yīng)委托專業(yè)審價審計單位進(jìn)行工程審價和財務(wù)決算審計。享受市財力補貼的住宅修繕工程項目的審價審計單位由市住房保障房屋管理局指派，實施單位將審價審計報告報區(qū)縣住房保障房屋管理局匯總后，報市住房保障房屋管理局，由市住房保障房屋管理局匯總后報市財政局。
第三章工程建設(shè)管理要求
第十一條（工程承發(fā)包）
施工單位應(yīng)在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事工程建設(shè)活動，不得轉(zhuǎn)包和違法分包工程。住宅修繕工程承發(fā)包，按照國家以及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條（工程監(jiān)理）
住宅修繕工程按照《上海市建設(shè)工程監(jiān)理管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。監(jiān)理單位應(yīng)具備房屋建筑工程監(jiān)理乙級以上(含乙級)資質(zhì)。區(qū)縣住房保障房屋管理局可通過招標(biāo)投標(biāo)方式，確定每年度的住宅修繕工程監(jiān)理單位，市住房保障房屋管理局指導(dǎo)招標(biāo)工作。實施單位應(yīng)與受委托的監(jiān)理單位簽訂工程委托監(jiān)理合同，并將合同報區(qū)縣住房保障房屋管理局備案。住宅修繕工程監(jiān)理費的收繳，執(zhí)行國家和本市有關(guān)規(guī)定。其中，享受政府補貼項目的監(jiān)理費可實行財政直撥。
本市住宅修繕工程實行監(jiān)理單位向區(qū)縣住房保障房屋管理局定期報告制度。監(jiān)理單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，切實落實施工現(xiàn)場的監(jiān)理責(zé)任，并審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施落實情況以及專項施工方案是否符合工程建設(shè)強制標(biāo)準(zhǔn)。對工程現(xiàn)場中的各類工程建設(shè)違法違規(guī)行為，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)、及時制止。對安全質(zhì)量隱患和問題，應(yīng)要求施工單位停工或者整改，并書面告知實施單位；制止無效時，應(yīng)及時報告區(qū)縣住房保障房屋管理局。
對監(jiān)理單位未履行對安全質(zhì)量隱患督促、整改和報告責(zé)任的，由有關(guān)方面依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。
第十三條（工程合同）
住宅修繕工程承發(fā)包雙方應(yīng)簽訂承發(fā)包合同。合同簽訂后，實施單位應(yīng)向工程所在地區(qū)縣住房保障房屋管理局備案；需要實施項目分包的，應(yīng)向工程所在地區(qū)縣住房保障房屋管理局辦理分包合同備案后，方可組織實施。
區(qū)縣住房保障房屋管理局應(yīng)定期開展檢查，發(fā)現(xiàn)與合同備案信息不相符的住宅修繕工程項目，應(yīng)責(zé)令施工單位停工并按照規(guī)定重新辦理備案手續(xù)。同時，將處罰信息報區(qū)縣建設(shè)交通委錄入企業(yè)誠信手冊，作為企業(yè)參與其他住宅修繕工程施工招投標(biāo)時的依據(jù)之一。
第十四條（工程材料）
住宅修繕工程使用的建設(shè)工程材料的質(zhì)量，應(yīng)符合國家、行業(yè)、本市地方標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備應(yīng)用于住宅修繕工程，嚴(yán)禁使用列入國家、本市建設(shè)工程材料禁限目錄的材料。施工單位應(yīng)對進(jìn)場材料進(jìn)行報驗，監(jiān)理單位應(yīng)對報驗材料進(jìn)行進(jìn)場檢驗簽證，需要復(fù)試的應(yīng)見證取樣復(fù)試，復(fù)試合格后方可使用。
市住房保障房屋管理局應(yīng)對各區(qū)縣住宅修繕工程使用的主要材料進(jìn)行抽檢。區(qū)縣住房保障房屋管理局也應(yīng)對轄區(qū)范圍內(nèi)的住宅修繕工程使用的主要材料定期進(jìn)行現(xiàn)場抽樣，委托專業(yè)單位出具檢測報告，并將結(jié)果報市住房保障房屋管理局備案。對存在不合格或者假冒偽劣材料的，除要求整改外，還應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對實施單位、施工單位和材料供應(yīng)商等予以處罰。
第十五條（工程質(zhì)量）
住宅修繕工程實行“誰設(shè)計、誰負(fù)責(zé)，誰施工、誰負(fù)責(zé)”的原則?？辈煸O(shè)計等單位應(yīng)加強工程施工過程中的現(xiàn)場服務(wù)。施工單位應(yīng)在施工現(xiàn)場建立項目管理機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)的管理人員，建立健全施工管理的各項制度，保證工程質(zhì)量。監(jiān)理單位應(yīng)加強對實施過程中的監(jiān)督管理。
住宅修繕工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》和國家、本市有關(guān)工程技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。
第十六條（工程安全）
住宅修繕工程施工單位對施工安全負(fù)責(zé)，監(jiān)理單位對施工安全承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。實施單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理，并按照合同約定，督促各參與單位落實安全生產(chǎn)責(zé)任。施工單位應(yīng)設(shè)立安全生產(chǎn)管理部門，配備施工現(xiàn)場的專職安全生產(chǎn)管理人員，負(fù)責(zé)對工地安全生產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，及時制止各類違章行為。發(fā)現(xiàn)安全生產(chǎn)事故隱患，應(yīng)向項目負(fù)責(zé)人反饋，及時整改，并向區(qū)縣住房保障房屋管理局或者其他有關(guān)部門報告。
施工單位應(yīng)執(zhí)行《上海市建設(shè)工程施工安全監(jiān)督管理辦法》等要求，按照施工方案、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行施工，并認(rèn)真落實通過監(jiān)理等審查的施工組織設(shè)計中的安全質(zhì)量防護(hù)措施。對存在危險性的分部分項工程，應(yīng)制定專項施工方案，確保施工安全。
特種作業(yè)人員應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)過專業(yè)的作業(yè)培訓(xùn)，取得特種作業(yè)操作資格證書后，方可上崗作業(yè)。
第十七條（消防安全）
住宅修繕工程執(zhí)行《上海市建筑工程施工現(xiàn)場消防安全管理規(guī)定》，嚴(yán)格動火制度，設(shè)置消防分區(qū)，并接受消防部門的管理。對消防部門提出的問題和隱患，應(yīng)認(rèn)真整改。
第十八條（文明施工）
住宅修繕工程執(zhí)行《上海市建設(shè)工程文明施工管理規(guī)定》和《上海市建設(shè)工程文明施工標(biāo)準(zhǔn)》。實施單位和施工單位應(yīng)結(jié)合工地現(xiàn)場的實際情況，針對施工現(xiàn)場的安全防護(hù)、便民措施、小區(qū)安全巡邏值班制度、材料統(tǒng)一堆放、施工或者危險區(qū)域的警示標(biāo)志、減少施工擾民行為、加強工地宿舍管理等，制定文明施工的措施和應(yīng)急預(yù)案。
第四章群眾工作要求
第十九條（業(yè)主和居民意愿）
住宅修繕工程實施前，應(yīng)充分體現(xiàn)業(yè)主和居民的意愿。實施單位在編制和公示修繕實施方案時，應(yīng)認(rèn)真聽取業(yè)主和居民意見，不斷優(yōu)化方案。
第二十條（業(yè)主和居民參與）
住宅修繕工程實施中，應(yīng)充分依靠業(yè)主和居民。區(qū)縣住房保障房屋管理局應(yīng)會同相關(guān)街鎮(zhèn)、居委會、社區(qū)等細(xì)化工作措施，取得業(yè)主和居民的理解、支持和配合。
實施單位和施工單位在實施過程中，應(yīng)堅持“便民、利民、少擾民”的原則。實施單位應(yīng)建立“十公開制度”，并在住宅修繕工程現(xiàn)場設(shè)置公告欄，接受業(yè)主和居民的監(jiān)督。“十公開制度”內(nèi)容為：居民意見征詢結(jié)果公開，修繕科目和內(nèi)容公開，施工隊伍公開，監(jiān)理和設(shè)計單位公開，主要材料公開，施工周期公開，文明施工相關(guān)措施公開，現(xiàn)場接待和投訴電話及地址公開，開工審核情況公開，竣工驗收移交結(jié)果公開。
第二十一條（業(yè)主和居民評估）
住宅修繕工程實施后，應(yīng)充分重視業(yè)主和居民的評估意見。區(qū)縣住房保障房屋管理局應(yīng)建立和完善住宅修繕工程的居民滿意度回訪和測評制度，由居民參與評定和反饋住宅修繕工程的質(zhì)量和效果。對業(yè)主和居民提出的問題和反映不滿意的地方，應(yīng)及時進(jìn)行總結(jié)并跟蹤整改。同時，匯總分析，作為相關(guān)管理、實施和施工等單位的考評評估依據(jù)。
第五章監(jiān)督管理
第二十二條（工作責(zé)任）
市住房保障房屋管理局要明確監(jiān)督管理責(zé)任，制定和完善相應(yīng)的管理制度，加強對區(qū)縣住房保障房屋管理局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查考核，開展對相關(guān)從業(yè)人員的技術(shù)培訓(xùn)。
區(qū)縣住房保障房屋管理局要根據(jù)屬地管理的原則，切實履行轄區(qū)內(nèi)的住宅修繕工程的管理職責(zé)，確保管理的全覆蓋；明確住宅修繕工程的管理部門，配備專業(yè)技術(shù)人員，保證工作經(jīng)費；結(jié)合實際，制定住宅修繕工程實施和質(zhì)量安全等監(jiān)督管理具體措施，嚴(yán)格工程實施全過程的監(jiān)督管理；加強對轄區(qū)內(nèi)住宅修繕工程的現(xiàn)場巡查，強化安全質(zhì)量和文明施工等的動態(tài)監(jiān)管。
第二十三條（監(jiān)督管理）
市住房保障房屋管理局和區(qū)縣住房保障房屋管理局在進(jìn)行監(jiān)督管理時，對不按照本辦法實施的住宅修繕工程，應(yīng)依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定進(jìn)行處理。
第二十四條（市民監(jiān)督員制度）
建立住宅修繕工程市民監(jiān)督員制度。區(qū)縣住房保障房屋管理局要會同街鎮(zhèn)和居委會選聘符合相關(guān)條件的實施范圍內(nèi)業(yè)主或者居民代表作為市民監(jiān)督員，對工程安全生產(chǎn)、文明施工和工程質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向工程所在地的區(qū)縣住房保障房屋管理局報告，并參與項目的工程竣工綜合驗收。
第二十五條（社會監(jiān)督制度）
住宅修繕工程接受社會監(jiān)督。住房保障房屋管理熱線（962121）負(fù)責(zé)受理市民對住宅修繕工程各類違規(guī)行為以及涉及工程安全質(zhì)量、文明施工等的投訴舉報，并做好跟蹤處理、核處回復(fù)工作。住宅修繕工程項目現(xiàn)場應(yīng)張貼住房保障房屋管理熱線投訴電話的告示銘牌。
第二十六條（信息公開）
依托全市統(tǒng)一的建設(shè)市場管理信息平臺，向社會公布住宅修繕工程項目的各類信息。
各級管理部門要進(jìn)一步完善市和區(qū)縣、各有關(guān)部門共享的數(shù)據(jù)庫，利用信息化手段推進(jìn)住宅修繕工程的管理，促進(jìn)住宅修繕工程監(jiān)督的公開透明、公平公正。對發(fā)生的安全質(zhì)量事故、監(jiān)督檢查情況以及違法違規(guī)行為，要及時在建設(shè)市場管理信息平臺公布。
第二十七條（責(zé)任追究）
市、區(qū)縣住房保障房屋管理局相關(guān)工作人員應(yīng)遵紀(jì)守法、秉公執(zhí)法。對在住宅修繕工程實施管理和工程安全質(zhì)量監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)，追究其刑事責(zé)任。
第六章附則
第二十八條（其他規(guī)定）
拆除重建、加高加層、增加面積等成套改造工程及其他涉及主體承重結(jié)構(gòu)變動的修繕工程項目，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，納入建設(shè)部門管理范圍。
對住宅或者設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的住宅維修養(yǎng)護(hù)項目投資額低于100萬元（含100萬元）的，應(yīng)納入各區(qū)縣限額以下小型工程建設(shè)監(jiān)督管理范圍。具體辦法，由區(qū)縣住房保障房屋管理局與區(qū)縣有關(guān)部門結(jié)合實際制定。
居住類優(yōu)秀歷史建筑或者文物建筑的修繕工程項目，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
居住類房屋應(yīng)急搶修的修繕工程，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條（實施日期）
本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2018年12月31日。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會
2013年12月6日