滬府辦發(fā)〔2009〕51號

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市住房保障房屋管理局《關(guān)于加強本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的若干意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府辦公廳
　　二○○九年十一月十六日

關(guān)于加強本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的若干意見

　　為了規(guī)范本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)提出以下意見：

　　一、正確認識業(yè)主大會制度，切實維護業(yè)主權(quán)益，促進社區(qū)和諧

　?。ㄒ唬I(yè)主是物業(yè)管理的責任主體

　　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主是房屋所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的責任主體。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　?。ǘI(yè)主大會、業(yè)主委員會要依法維護業(yè)主的權(quán)益

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實行自我管理的實現(xiàn)方式。業(yè)主大會作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機構(gòu)，具有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用專項維修資金等有關(guān)小區(qū)共有和共同管理事務(wù)的決定權(quán)。

　　業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是業(yè)主大會日常運作的組織、實施主體，主要負責擬定相關(guān)方案、組織召開會議并具體實施大會形成的決議。

　　業(yè)主大會、業(yè)委會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　?。ㄈI(yè)主大會、業(yè)主委員會要切實承擔起促進社區(qū)和諧的義務(wù)

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　二、完善業(yè)主委員會組建和換屆辦法，夯實業(yè)主委員會運作基礎(chǔ)

　　（一）明確業(yè)主委員會成員條件

　　業(yè)主委員會成員應(yīng)當由知法守法、熱心公益、責任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　凡有違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒交物業(yè)服務(wù)費和維修資金、違規(guī)出租房屋等情形的業(yè)主，不得擔任業(yè)主委員會成員。

　　業(yè)主代表、業(yè)主委員會籌備組成員和換屆改選小組成員，也應(yīng)當符合上述條件。

　?。ǘ┩晟茦I(yè)主大會會議表決票的送達方式

　　小區(qū)業(yè)主參與業(yè)主大會是行使權(quán)利、履行義務(wù)的主要途徑。

　　業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當面領(lǐng)取或送達的方式，并由業(yè)主簽收。

　　如確需采取按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，或者投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)的方式送達的，應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會的工作人員證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情況。

　?。ㄈ┙∪珮I(yè)主委員會備案手續(xù)

　　依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會和經(jīng)換屆改選的業(yè)主委員會應(yīng)當向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理成立和換屆備案手續(xù)。

　　已辦理備案的業(yè)主委員會名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理變更備案手續(xù)。

　　因物業(yè)管理區(qū)域分立、合并，所屬房屋全部被拆遷或滅失，以及其他原因致使業(yè)主委員會無法續(xù)存的，業(yè)主委員會應(yīng)當向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門辦理注銷備案手續(xù)。

　　業(yè)主委員會的組建、換屆有違反法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)（縣）房屋管理部門予以撤銷備案。

　　業(yè)主委員會備案和撤銷備案的具體辦法，由市住房保障房屋管理局另行制定。

　　三、加強業(yè)主委員會自身建設(shè)，確保日常運作規(guī)范有序

　?。ㄒ唬┮?guī)范業(yè)主委員會的日常運作

　　業(yè)主委員會召集業(yè)主大會會議前，要明確議事內(nèi)容并公告小區(qū)全體業(yè)主；召開業(yè)主大會會議時，業(yè)主委員會要明確會議議程，議事過程要作書面記錄并存檔；業(yè)主大會會議作出決定后，要及時在小區(qū)內(nèi)公告。

　　經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會在細化議事事項操作辦法時，要召開業(yè)主委員會會議討論決定該辦法，業(yè)主委員會主任、副主任和其他成員均有同等的表決權(quán)。

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會應(yīng)當及時了解業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約和履行業(yè)主義務(wù)。

　　業(yè)主大會作出決定前，業(yè)主委員會應(yīng)當聽取居民委員會的建議；業(yè)主大會作出決定后，應(yīng)當告知居民委員會。

　　未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會及其任何成員不得以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，擅自決定物業(yè)管理事務(wù)。

　?。ǘ┮?guī)范維修資金的使用

　　物業(yè)共有部分維修、更新、改造需使用維修資金的，除管理規(guī)約另有約定外，應(yīng)當按照下列程序?qū)嵤?/p>

　　1.制訂使用方案。維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制，并提交業(yè)主委員會。使用方案應(yīng)當包括維修項目名稱、實施范圍、預(yù)算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內(nèi)容。

　　2.完善使用方案。業(yè)主委員會應(yīng)當征求業(yè)主的意見，完善使用方案。

　　3.決定使用方案。業(yè)主委員會應(yīng)當將使用方案提交業(yè)主大會或者業(yè)主小組表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告。

　　4.落實施工單位。由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共有部分維修、更新、改造的施工合同。

　　5.組織項目施工。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照使用方案組織實施。項目施工完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用。

　　6.審核施工費用。由業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，應(yīng)當審價的，經(jīng)審價后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　業(yè)主委員會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在維修資金使用過程中謀取個人利益。

　?。ㄈ┮?guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘

　　業(yè)主大會應(yīng)當按下列程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　1.制定選聘方案。除業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，物業(yè)服務(wù)合同屆滿前3個月，業(yè)主委員會要結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務(wù)的客觀需要提出物業(yè)服務(wù)要求，通過征求業(yè)主意見，擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并在物業(yè)管理區(qū)域公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案應(yīng)當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實績情況，物業(yè)服務(wù)收費內(nèi)容和標準，物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　業(yè)主大會另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當采用公開招標方式進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。

　　2.完善選聘方案。業(yè)主委員會應(yīng)當征求業(yè)主的意見，完善選聘方案。

　　3.通過選聘方案。業(yè)主委員會應(yīng)當將選聘方案提交業(yè)主大會表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告。

　　4.落實服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當依照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢。

　　業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過程中，不得越權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不得在選聘過程中謀取個人利益。

　?。ㄋ模┙⑷粘９ぷ髦贫?/p>

　　1.建立會議接待制度。業(yè)主委員會要加強對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況。要定期召開業(yè)主委員會會議，接待和聽取業(yè)主對物業(yè)管理的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。要協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，督促業(yè)主依法履行義務(wù)，不斷提高業(yè)主自我管理的能力。

　　2.建立信息發(fā)布制度。業(yè)主委員會應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、維修資金和公共收益收支、物業(yè)服務(wù)合同變更等物業(yè)管理事項。

　　3.建立印章管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當確定專人保管業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章，并按照印章管理制度使用。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應(yīng)的責任。

　　4.建立檔案管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主清冊及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會備案材料、物業(yè)服務(wù)合同、維修資金收支情況清冊、業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議記錄、紀要以及作出決定的書面材料，業(yè)主、使用人的書面意見、建議書以及與物業(yè)管理有關(guān)的往來文件等材料建檔造冊，并指定專人管理，確保資料完整。

　　四、強化對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和服務(wù)，幫助業(yè)主提高自我管理能力

　?。ㄒ唬┻M一步理順管理職責

　　區(qū)縣政府負責定期組織召開相關(guān)部門和單位參加的住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；區(qū)縣民政部門要落實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作;區(qū)縣房屋管理部門要對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運作程序進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負責召集住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，落實部門負責指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和日常運作；居民委員會建立業(yè)主大會指導(dǎo)工作小組和物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度，負責牽頭做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作的具體指導(dǎo)工作以及調(diào)解物業(yè)管理矛盾和糾紛。

　?。ǘ┻M一步加強指導(dǎo)監(jiān)督

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要高度重視業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)工作。要參照指導(dǎo)和支持居民委員會建設(shè)的工作要求，將其作為社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容；落實部門和專人負責對業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作進行指導(dǎo)；定期召開住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方，幫助業(yè)主提高自我管理能力；將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解納入人民調(diào)解委員會工作范圍，對居民委員會的工作予以支持、指導(dǎo)和考核。

　　房屋管理部門要完善業(yè)主委員會備案制度和業(yè)主委員會委員變更規(guī)范；完善業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的操作程序，將業(yè)主大會另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入統(tǒng)一的招投標平臺管理；完善維修資金審價、審核、審計制度，規(guī)范資金使用的操作程序。要加強基層房管辦事機構(gòu)的建設(shè)，配強配全人員，切實履行指導(dǎo)和服務(wù)職責。要加強對專項維修資金和公共收益收支、物業(yè)管理重大事項實施等日常運作情況的監(jiān)督檢查。要培育和引入專業(yè)中介機構(gòu)為業(yè)主委員會和業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和房屋管理部門要共同加強對業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，通過業(yè)主委員會籌備前、成立后和日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其成員素質(zhì)。

　　居民委員會要切實擔負起對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督職責，幫助業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會委員、換屆改選小組成員。業(yè)主委員會籌備組或換屆改選小組不依法履行職責，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、房屋管理部門責令其限期改正后仍未履行的，居民委員會可以牽頭組織業(yè)主重新組建籌備組或者換屆改選小組。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○○九年十一月八日