滬府發(fā)〔2005〕37號

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市房地資源局、市規(guī)劃局制訂的《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

上海市人民政府
二○○五年十二月十五日

上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法

第一章總則
第一條（目的和依據(jù)）
為推進本市舊住房綜合改造工作，進一步改善市民居住條件，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制訂本辦法。
第二條（定義）
舊住房綜合改造是指對城市規(guī)劃予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好、但建筑標準較低的住房進行綜合改造并完善配套設施的行為。
第三條(適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)舊住房綜合改造及其管理。
本市歷史文化風貌區(qū)內(nèi)的保留建筑、經(jīng)市政府批準的優(yōu)秀歷史建筑及其保護范圍、建設控制范圍內(nèi)的改造，按照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。
第四條（改造原則）
舊住房綜合改造應當遵循業(yè)主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造的原則。
第五條（改造內(nèi)容）
舊住房綜合改造內(nèi)容包括：
（一）將廚衛(wèi)不獨用的舊住房通過改造使其獨用成套；
（二）對涉及擴建或加層的舊住房進行“平改坡”綜合改造。
舊住房綜合改造實施中，可以根據(jù)本辦法規(guī)定的規(guī)劃技術(shù)要求，增加居住小區(qū)停車場（庫）、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設施等內(nèi)容。
第六條（管理機構(gòu)）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱“市房地資源局”）是本市實施舊住房綜合改造的管理部門。區(qū)縣房屋土地部門負責本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項目實施的具體管理。
上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡稱“市規(guī)劃局”）是本市舊住房綜合改造規(guī)劃管理的主管部門。區(qū)縣規(guī)劃部門負責本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項目實施的規(guī)劃管理。
各區(qū)縣政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進本行政區(qū)域范圍內(nèi)的舊住房綜合改造工作。
第二章改造程序
第七條（計劃立項）
區(qū)縣房屋土地部門負責編制本轄區(qū)內(nèi)的舊住房綜合改造實施計劃，經(jīng)市房地資源局批準后，列入全市舊住房綜合改造年度項目計劃，并抄送市發(fā)展改革委、市建設交通委和市規(guī)劃局。
第八條（征詢意見和委托改造）
舊住房綜合改造年度項目計劃下達后，區(qū)縣房屋土地部門應當告知公有房屋產(chǎn)權(quán)單位或居住小區(qū)的業(yè)主委員會，由公房產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會征求全體公房承租人或業(yè)主的意見。在征得三分之二以上公房承租人或業(yè)主同意后，公房產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會可以委托建設單位具體實施有關(guān)改造工作。
第九條（編制改造項目規(guī)劃設計方案）
建設單位應當向區(qū)縣規(guī)劃部門申請核提規(guī)劃設計要求，并按照規(guī)劃設計要求和消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他有關(guān)技術(shù)標準，編制改造項目規(guī)劃設計方案。
改造項目規(guī)劃設計方案應當明確改造項目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內(nèi)容、相關(guān)技術(shù)指標等。
第十條（編制改造實施方案）
建設單位應當依據(jù)綜合改造項目計劃、改造項目規(guī)劃設計方案，編制該項目的綜合改造實施方案。
實施方案應當包括主要改造內(nèi)容、改造資金的承擔方式等。
第十一條（聽取意見和簽訂協(xié)議）
建設單位應當將改造項目規(guī)劃設計方案和綜合改造實施方案在改造項目范圍內(nèi)進行公示，聽取意見。
改造項目規(guī)劃設計方案和綜合改造實施方案征得改造范圍內(nèi)三分之二以上業(yè)主或者公房承租人同意后，建設單位應當與相關(guān)的房屋所有權(quán)人簽訂改造協(xié)議；改造協(xié)議的房屋屬公有房屋的，還應當由公房產(chǎn)權(quán)單位與公房承租人簽訂改造協(xié)議。該協(xié)議可依照本市房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。
第十二條（規(guī)劃審批）
改造協(xié)議簽訂后，建設單位應當將改造項目規(guī)劃設計方案報經(jīng)區(qū)縣規(guī)劃部門審批，并申請《建設工程規(guī)劃許可證》。涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他技術(shù)標準的，應當征求有關(guān)部門的意見。
第十三條（建設工程施工許可證）
改造項目施工前，建設單位應當向建設部門申請建設工程施工許可證。
第十四條（竣工驗收）
改造項目竣工后，建設單位應當向規(guī)劃、房屋土地等相關(guān)部門申請竣工驗收。
改造項目的工程質(zhì)量由建設單位組織有關(guān)部門按照規(guī)定進行驗收。
建設單位應當將改造項目的竣工檔案報送城建檔案館（辦）存檔。
第十五條（房地產(chǎn)登記）
改造中屬加層的房屋、新增小區(qū)停車場（庫）、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設施等，應當辦理初始登記。根據(jù)協(xié)議歸建設單位所有的部分，由建設單位申請登記；歸公房產(chǎn)權(quán)單位的部分，由公房產(chǎn)權(quán)單位申請登記；歸全體業(yè)主共有的部分，可由建設單位一并提出登記申請，由登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記中記載，不頒發(fā)房產(chǎn)證。
除第一款情況外，改造后的房屋建筑面積發(fā)生變化的，建設單位應當委托具有測繪資質(zhì)的機構(gòu)進行重新測繪，并按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定申請辦理建筑面積的變更登記。整個項目變更登記后，原房屋所有權(quán)人根據(jù)協(xié)議辦理相應的建筑面積變更登記。加層部分出售后，按規(guī)定辦理相關(guān)的房地產(chǎn)登記手續(xù)。
第三章有關(guān)技術(shù)規(guī)定
第十六條（建筑間距）
舊住房綜合改造項目的建筑間距按照下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應當符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》）的標準；改造前的建筑間距不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時不得再減小原建筑間距；
（二）改造范圍內(nèi)建筑之間的建筑間距，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)的規(guī)定標準折減10％執(zhí)行；
（三）改造后的建筑底層改為非居住用途的，計算建筑間距時可將底層高度扣除，但不得再按照第（二）項的規(guī)定進行折減；（四）改造后的建筑間距不得低于消防間距標準。
第十七條（建筑退讓）
舊住房綜合改造項目的建筑退讓，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)建筑退讓的規(guī)定執(zhí)行。改造前的退讓距離不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時不得再減小原退讓距離。
第十八條（高度控制）
舊住房綜合改造項目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況，經(jīng)市規(guī)劃局、市房地資源局和項目所在地區(qū)縣政府共同審核，在符合相關(guān)技術(shù)條件的前提下，可以增加兩層。
加層部分的建筑層高應與原建筑標準層層高一致。
舊住房綜合改造范圍內(nèi)，24米以上的建筑不得進行加層、擴建。
第十九條（結(jié)構(gòu)安全）
舊住房綜合改造項且涉及加層、擴建或改變主體承重結(jié)構(gòu)的，建設單位應當委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測單位進行房屋結(jié)構(gòu)和使用功能改變的檢測。檢測結(jié)果作為房屋改造設計的依據(jù)。
第二十條（房屋面積要求）
舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設計標準》執(zhí)行。
第二十一條（廚衛(wèi)基本條件）
舊住房成套改造應當按戶配置獨用的廚房間和衛(wèi)生間。
廚房間可采用封閉式或通過式，應當具備通風條件，并預留設置燃氣灶、水斗、熱水器的位置。
衛(wèi)生間應當敷設上下水管，設置地漏，并預留坐廁、淋浴位置。衛(wèi)生間不得設置在廚房上部。
第二十二條（屋頂水箱）
舊住房綜合改造中，應當對有條件的屋頂水箱進行改造，以提高用水質(zhì)量。
第二十三條（電表）
舊住房綜合改造應當按戶設置計量電表，每戶配電標準不低于4千瓦。
第二十四條（防火抗震要求）
舊住房綜合改造不得降低耐火等級，并不得將悶頂作為居住、儲藏等使用空間。應當使房屋建筑的防火條件、抗震性能有所改善。
第二十五條（環(huán)境整治要求）
舊住房綜合改造應當統(tǒng)籌各項配套設施建設，有條件的項目應當增設停車位、戶外活動場地等設施，并實行圍墻透空透綠?？照{(diào)室外機及所附滴水管、晾衣架以及其他附著于外墻的設施應當統(tǒng)一設置。
第四章其他規(guī)定
第二十六條（租金調(diào)整）
經(jīng)改造后的成套公房，公房承租人應當按照獨用成套公房的租金標準支付租金。
第二十七條（調(diào)整安置）
舊住房綜合改造后，由于原居住部位調(diào)整使用功能，原公房租賃關(guān)系無法繼續(xù)履行的，公房產(chǎn)權(quán)單位可以另行安置原公房承租戶，重新建立租賃關(guān)系；也可以進行貨幣補償，終止原租賃關(guān)系。選擇貨幣補償?shù)墓砍凶鈶粼谕葍r格條件下，可以優(yōu)先購買該改造范圍內(nèi)的增量房屋。
第二十八條（改造經(jīng)費來源）
舊住房綜合改造費用應當采取多方籌資的辦法予以解決。
公有住房改造的費用可從房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范圍內(nèi)公有住房出售后的凈歸集資金等中列支。
第二十九條（新增房產(chǎn)權(quán)屬）
舊住房綜合改造增加的物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設施歸全體業(yè)主所有；小區(qū)停車場（庫）及加層增量部分權(quán)屬由建設單位與業(yè)主協(xié)議約定。
第三十條（施行日期）
本辦法自2006年1月1日起施行。
《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局關(guān)于加快舊住房成套改造實施意見的通知》（滬府發(fā)〔1997〕12號）同時廢止。

上海市房屋土地資源管理局
上海市城市規(guī)劃管理局
二○○五年十二月八日