滬府發(fā)〔2005〕36號

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

上海市人民政府
二○○五年十二月八日

上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法

第一章總則
第一條為進一步規(guī)范本市配套商品房和中低價普通商品房的建設、供應和管理行為，優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場結構，改善市民居住條件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和建設部等中央四部門發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的配套商品房（以下簡稱“配套房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準，供應本市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。本辦法所稱的中低價普通商品房（以下簡稱“中低價房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準，供應本市中低收入家庭的政策性商品住房。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)配套房和中低價房的建設、供應和管理，應當遵守本辦法。

第四條由市建設交通、發(fā)展改革、房地資源、規(guī)劃、財政、市政、水務、教育、衛(wèi)生、電力、交通等部門以及相關區(qū)縣政府負責同志組成市配套商品房和中低價普通商品房管理領導小組（以下簡稱“領導小組”），負責整體協(xié)調(diào)推進配套房和中低價房的建設，并按照各自職責，實施本辦法。領導小組辦公室設在市房地資源局。市房地資源局負責本市配套房和中低價房建設和供應的管理。區(qū)縣政府負責本行政區(qū)域內(nèi)配套房和中低價房的建設和管理。區(qū)縣發(fā)展改革、建設交通、房地、規(guī)劃等部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

第二章開發(fā)用地
第五條市房地資源局應當根據(jù)城市總體規(guī)劃或者近期建設規(guī)劃，組織編制全市配套房和中低價房布局規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃局綜合平衡后，報市政府審批。配套房和中低價房的建設，應當符合經(jīng)批準的布局規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。
第六條區(qū)縣房地管理部門應當會同有關部門根據(jù)本行政區(qū)域重大工程等城市建設項目的房屋拆遷量、商品住房市場供應結構的實際情況，編制配套房和中低價房建設年度用地計劃，并納入?yún)^(qū)縣土地利用年度計劃，經(jīng)區(qū)縣政府審核同意后，報市房地資源局。
第七條配套房和中低價房建設項目規(guī)劃選址，應當符合以下原則：
（一）在公共服務設施成熟或者相對成熟地區(qū);
（二）結合郊區(qū)城鎮(zhèn)、中心村建設項目或者已實施的配套房建設項目，統(tǒng)籌進行布局；
（三）在交通等市政基礎設施相對較完善的區(qū)域。
第八條符合配套房和中低價房年度用地計劃和規(guī)劃選址要求的建設項目，由區(qū)縣房地管理部門向市房地資源局申報項目認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將已經(jīng)依法取得土地并符合配套房和中低價房規(guī)劃選址要求的建設項目，改變?yōu)榕涮追炕蛘咧械蛢r房建設項目，并向市房地資源局申報項目認定。市房地資源局對申報的配套房和中低價房建設項目的認定，實行聯(lián)合會審、一次批復，并下達用地計劃。
第九條市屬和區(qū)縣屬配套房和中低價房建設項目，分別由市房地資源局和區(qū)縣房地管理部門組織有關土地儲備機構實施前期開發(fā)并做好土地出讓前的各項準備工作。
第十條配套房和中低價房建設項目采用項目招投標形式，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時獲得土地使用權受讓人資格和建設主體資格。
第十一條市屬和區(qū)縣屬配套房和中低價房建設項目，分別由市房地資源局和區(qū)縣房地管理部門負責組織項目招投標。
第十二條配套房和中低價房建設項目的國有土地使用權出讓招標價格和住宅均價最高限價，由市房地資源局審定后，列入項目招投標文件內(nèi)容。
（一）配套房和中低價房項目的土地使用權出讓招標價格，根據(jù)土地前期開發(fā)直接成本確定；
（二）配套房和中低價房項目的住宅均價最高限價，根據(jù)開發(fā)建設、管理成本加微利的原則確定。
第十三條競標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽，并提供相應的設計方案和銷售價格。銷售價格由競標企業(yè)在投標文件中，按照項目招投標文件公布的最高限價范圍確定。項目評標主要以設計方案和銷售價格以及企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績、社會信譽為依據(jù)。
第十四條中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門簽訂建設項目協(xié)議書，明確建設要求、供應方式、銷售價格和違約責任等內(nèi)容。區(qū)縣房地管理部門簽訂的建設項目協(xié)議書，應當報市房地資源局備案。建設項目協(xié)議書簽訂后，由區(qū)縣房地管理部門與中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地使用權出讓合同，出讓合同中注明“配套商品房建設用地”或者“中低價普通商品房建設用地”的土地用途。
第十五條中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑中標通知、建設項目協(xié)議書和土地使用權出讓合同，向市發(fā)展改革委或者區(qū)縣投資管理部門辦理可行性研究報告審批手續(xù)。

第三章開發(fā)建設
第十六條配套房和中低價房按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定開發(fā)建設。
第十七條配套房和中低價房的建設應當按照以下規(guī)定進行規(guī)劃設計：
（一）符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標。
（二）住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設計的面積可適當放寬。
（三）符合國家和本市有關住宅建設的技術規(guī)范、標準。
第十八條市有關部門在審批市屬配套房和中低價房建設項目規(guī)劃設計方案和初步設計方案時，應當征詢市房地資源局的意見；區(qū)縣有關部門在審批區(qū)縣屬配套房和中低價房建設項目規(guī)劃設計方案和初步設計時，應當征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。
第十九條配套房和中低價房開發(fā)建設項目，依法減免建設和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費，具體辦法由市財政局會同市建設交通委、市房地資源局等部門另行制定。

第四章供應和交易管理
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照配套房建設項目協(xié)議書或者中低價房建設項目協(xié)議書明確的供應方式和銷售價格，預售或者出售商品房。配套房或者中低價房預售的，應當取得商品房預售許可證。預售許可證應當注記“配套商品房”或者“中低價普通商品房”字樣。
第二十一條市建設交通委會同市房地資源局根據(jù)全市統(tǒng)籌建設的配套房年度建設計劃和全市重大工程建設項目、重點舊改項目拆遷總量的一定比例，編制配套房年度供應計劃。建設項目所需的拆遷安置房源被列入配套房年度供應計劃的，該項目的建設單位取得建設項目計劃立項后，由項目所在地的區(qū)縣政府有關主管部門向市建設交通委提出用房申請，經(jīng)市建設交通委會同市房地資源局批準下?lián)芊吭础^(qū)縣配套房供應計劃的編制、用房申請及批準，由區(qū)縣政府自行規(guī)定。
第二十二條配套房應當優(yōu)先供應給以重大工程為主的城市建設動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應單、簽訂配套房預（銷）售合同的程序辦理。配套房的具體供應對象和供應程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。
第二十三條市房地資源局根據(jù)中低價房年度建設計劃及各區(qū)縣需求情況，編制中低價房年度供應計劃，由各區(qū)縣按計劃及時安排使用。中低價房的供應，采用區(qū)縣自籌為主和全市統(tǒng)籌補充相結合的辦法。自建項目能基本滿足本地區(qū)需求的，由區(qū)縣自行組織供應；自建項目不能滿足本地區(qū)需求的，由市房地資源局統(tǒng)一安排房源。
第二十四條同時符合下列條件的家庭，可以申請購買一套中低價房：
（一）取得本市城鎮(zhèn)常住戶口滿一定年限；
（二）家庭人均可支配收入低于規(guī)定標準；
（三）家庭人均建筑面積低于規(guī)定標準。
前款規(guī)定中的具體條件，由市房地資源局另行制定。購買中低價房按照公開房源信息、填寫申購表、審核購買條件、公示申購信息、領取準購證、輪候購買、簽訂預（銷）售合同的程序辦理。中低價房供應和交易的管理辦法，由市房地資源局制定并公布。
第二十五條符合本辦法規(guī)定條件的被拆遷居民和中低收入家庭，可以購買配套房或者中低價房，也可以承租配套房或者中低價房。配套房和中低價房的具體租賃辦法，由市房地資源局制定并公布。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向配套房或者中低價房的買受人出具《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》和《上海市新建住宅使用說明書》，并依法承擔保修責任。
第二十七條配套房或者中低價房的購房人應當按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機構在房地產(chǎn)權證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”或者“中低價普通商品房”字樣。
第二十八條配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權證后5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋所有權人應當向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門按照規(guī)定價格回購。配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，應當按照屆時同地段普通商品住宅與配套房或者中低價房差價的一定比例，向政府交納收益。具體比例，由市政府另行規(guī)定。

第五章附則
第二十九條本市農(nóng)民動遷配套房的建設、供應和管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十條本辦法由市房地資源局負責解釋。
第三十一條本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法施行前以配套房和中低價房立項的建設項目，按照本辦法執(zhí)行。

上海市房屋土地資源管理局
二○○五年十一月十五日