關(guān)于印發(fā)《青浦區(qū)推進工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)更新實施辦法（試行）》的通知

青經(jīng)規(guī)〔2024〕2號

各有關(guān)單位：

??經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)將《青浦區(qū)推進工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)更新實施辦法（試行）》印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

??上海市青浦區(qū)經(jīng)濟委員會

??上海市青浦區(qū)發(fā)展和改革委員會

??上海市青浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局

??上海市青浦區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

??2024年11月8日

青浦區(qū)推進工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)更新實施辦法（試行）

??一、指導(dǎo)思想

??根據(jù)《上海市推進高端制造業(yè)發(fā)展的若干措施》《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》等文件精神，保障先進制造業(yè)發(fā)展空間，堅持工業(yè)用地的工業(yè)屬性，引導(dǎo)和支持工業(yè)用地以“二轉(zhuǎn)二”為方向?qū)嵤┊a(chǎn)業(yè)更新，著力打造“智造空間”，促進制造業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??二、基本原則

??（一）區(qū)域更新與零星盤活統(tǒng)籌推進。發(fā)揮區(qū)域統(tǒng)籌在工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)更新中的作用，以區(qū)域更新為主、兼顧零星盤活，實現(xiàn)區(qū)域更新與零星更新協(xié)同推進、統(tǒng)籌發(fā)展。

??（二）平臺主體與地塊業(yè)主合作共贏。借助統(tǒng)籌更新平臺的作用，引入具有較強招商運營能力的投資主體，與土地權(quán)利人協(xié)作推進更新項目的實施，實現(xiàn)主體合作共贏。

??（三）市場手段與政府方式組合運用。組合運用政府收儲與各類市場化更新盤活手段，降低更新成本、提高更新效率。

??（四）轉(zhuǎn)型開發(fā)與長效管理建管并重。加強工業(yè)用地全生命周期管理，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型開發(fā)提質(zhì)與管理運營增效同步。

??三、適用對象

??適用于青浦區(qū)規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，包括青浦工業(yè)園區(qū)，華新工業(yè)園區(qū)、練塘工業(yè)園區(qū)、朱家角工業(yè)園區(qū)、白鶴工業(yè)園區(qū)、徐涇工業(yè)園區(qū)的“二轉(zhuǎn)二”更新項目，具體要求如下：

??（一）產(chǎn)業(yè)定位

??以本市“2+（3+6）+（4+5）”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系為引領(lǐng)，聚焦青浦區(qū)主導(dǎo)發(fā)展的大數(shù)字和大健康先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展市區(qū)協(xié)同聯(lián)動青浦區(qū)重點特色產(chǎn)業(yè)。

??（二）投資產(chǎn)出

??“二轉(zhuǎn)二”更新項目需約定工業(yè)固定資產(chǎn)投資強度、達產(chǎn)產(chǎn)值強度和稅收強度。其中，固定資產(chǎn)投資強度和達產(chǎn)產(chǎn)值強度均不低于新增工業(yè)用地準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，達產(chǎn)稅收強度應(yīng)不低于新增工業(yè)用地準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的70%。自項目開工之日起計算約定達產(chǎn)年限至多為5年。達產(chǎn)3年后，稅收強度應(yīng)不低于新增工業(yè)用地準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

??（三）更新方式

??1.重點區(qū)域更新。各園區(qū)應(yīng)劃定實施“二轉(zhuǎn)二”產(chǎn)業(yè)更新的重點區(qū)域，劃定的重點區(qū)域四至邊界清晰，更新地塊面積合計不少于70畝。各園區(qū)應(yīng)編制重點區(qū)域產(chǎn)業(yè)更新行動計劃方案，聚焦區(qū)域的整體統(tǒng)籌和產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)增效，根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況整體實施或分期實施，報送區(qū)產(chǎn)業(yè)部門和規(guī)劃資源部門備案。支持對重點區(qū)域引進優(yōu)質(zhì)投資主體實施整體更新，投資主體經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定的園區(qū)平臺，應(yīng)具備以下條件：

??（1）母公司為相關(guān)行業(yè)內(nèi)具有影響力和知名度的企業(yè)，投資主體由母公司獨資或投資控股公司。

??（2）母公司或投資主體擁有國內(nèi)以先進制造業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理成熟案例。

??（3）投資主體應(yīng)明確重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，并能夠證明其擁有相關(guān)產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的招商項目資源。

??（4）支持發(fā)展“基金+基地”模式，對投資主體擁有或者聯(lián)合具有一定影響力的產(chǎn)業(yè)基金，優(yōu)先認(rèn)定為園區(qū)平臺。

??2.自主零星更新。以產(chǎn)業(yè)項目類自用功能為主，對于嫁接產(chǎn)業(yè)項目或轉(zhuǎn)型為標(biāo)準(zhǔn)廠房的，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)引進或聯(lián)合優(yōu)質(zhì)投資主體。

??3.鼓勵連片更新。推動先進制造業(yè)企業(yè)開展相鄰地塊集中連片更新，通過轉(zhuǎn)讓、作價入股、置換等方式形成統(tǒng)一的更新運營主體，連片更新新增地塊面積不少于20畝。

??各類參與更新主體都必須符合經(jīng)營業(yè)績良好、信用度高的要求。鼓勵國有園區(qū)和國有企業(yè)及其參股或控股混合所有制企業(yè)以高水平改革、高質(zhì)量發(fā)展的思路參與重點區(qū)域更新和自主零星更新，建設(shè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)廠房統(tǒng)籌用于支持先進制造業(yè)企業(yè)入駐，通過綜合性產(chǎn)業(yè)政策扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，倒逼降低“二轉(zhuǎn)二”交易成本。

??四、扶持政策

??（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項資金支持

??1.市級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項資金項目配套。劃定實施“二轉(zhuǎn)二”產(chǎn)業(yè)更新的重點區(qū)域內(nèi)地塊面積合計達到300畝及以上的，優(yōu)先推薦申報市級重點區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目，對于獲得市級專項補助資金的項目，且納入工業(yè)統(tǒng)計范疇，給予屬地單位按照不低于1:1的比例安排配套資金。

??2.區(qū)級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項資金項目扶持。劃定實施“二轉(zhuǎn)二”產(chǎn)業(yè)更新的重點區(qū)域，經(jīng)申報評審列入?yún)^(qū)級重點區(qū)域調(diào)整項目，騰出用地用于發(fā)展先進制造業(yè)，且納入工業(yè)統(tǒng)計范疇的，更新地塊面積合計大于等于70畝且小于150畝的，給予屬地單位按照每畝15萬元進行補助；大于等于150畝且小于300畝的，給予屬地單位按照每畝20萬元進行補助。

??3.支持涉及兩塊及以上相鄰宗地進行連片開發(fā)。對達到新增工業(yè)用地產(chǎn)出準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、且納入工業(yè)統(tǒng)計范疇的項目，一次性給予原土地使用權(quán)人每畝5萬元連片更新獎勵。

??（二）土地規(guī)劃政策支持

??1.提升配套設(shè)施比例。用于先進制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間不少于建筑總量的70%，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過地上建筑總量的30%，其中用于生活配套設(shè)施的比例不超過地上建筑總量的15%。

??2.允許規(guī)劃參數(shù)調(diào)整。重點項目經(jīng)批準(zhǔn)同意后，建筑高度可放寬到50米以上，提升容積率不再補繳土地款。

??3.對于實施區(qū)域更新、經(jīng)認(rèn)定為園區(qū)平臺的，允許部分物業(yè)轉(zhuǎn)讓。除生活、獨立宿舍和獨立庫房等生活配套設(shè)施和?；穫}庫以外的物業(yè)可轉(zhuǎn)讓比例不超過50%；采取分階段比例釋放的方式，先行釋放30%，經(jīng)評估達到合同約定產(chǎn)出的60%后，可再釋放20%。采取先租后讓的形式，租賃期2年，達到要求后再允許交易過戶。轉(zhuǎn)讓對象必須為具有先進制造功能的規(guī)上制造業(yè)企業(yè)，且經(jīng)過區(qū)經(jīng)委牽頭相關(guān)職能部門評審?fù)ㄟ^。所有轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)滿足產(chǎn)值、稅收和科技創(chuàng)新準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)采取整棟轉(zhuǎn)讓，對于特別優(yōu)質(zhì)的制造業(yè)企業(yè)方可整層轉(zhuǎn)讓。

??（三）金融資金政策支持

??1.發(fā)揮財政資金杠桿作用和基金招商優(yōu)勢，積極撬動社會資本；鼓勵金融機構(gòu)以組織銀團、推出產(chǎn)業(yè)更新專項金融服務(wù)方案等方式給予資金支持；鼓勵產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金聯(lián)合銀行機構(gòu)，以“股權(quán)投資+信用貸款”投貸聯(lián)動方式，進一步提升信貸支持力度。

??2.對于以“二轉(zhuǎn)二”為更新主要方向的項目，用于更新項目生產(chǎn)廠房建設(shè)的貸款，給予貸款實際發(fā)生利息30%的貼息補助，連續(xù)補貼三年，貼息不超過15萬元/畝。

??（四）土地資源轉(zhuǎn)讓支持

??優(yōu)先支持通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實施工業(yè)用地轉(zhuǎn)型更新。對經(jīng)認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)更新項目，由項目所在屬地單位給予綜合性產(chǎn)業(yè)資金政策扶持。對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)合作、節(jié)余分割轉(zhuǎn)讓等方式實施更新的，按照相關(guān)法律法規(guī)實行。

??五、保障措施

??（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立青浦區(qū)工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)更新工作專班，由區(qū)經(jīng)委主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任專班組長，區(qū)經(jīng)委、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)建設(shè)管理委、區(qū)國資委、區(qū)財政局、區(qū)綠化市容局、區(qū)生態(tài)環(huán)境局、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)住房保障房屋管理局、區(qū)市場監(jiān)管局、區(qū)統(tǒng)計局等職能部門分管領(lǐng)導(dǎo)作為專班成員，建立工作專班例會制度，定期分析推動工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)更新工作。青浦工業(yè)園區(qū)和各工業(yè)園區(qū)所在鎮(zhèn)應(yīng)建立相應(yīng)工作專班。

??（二）加強產(chǎn)業(yè)用地評估。由區(qū)規(guī)劃資源局會同區(qū)經(jīng)委、區(qū)國資委等部門開展產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估，形成A（鼓勵支持）、B（保留提升）、C類（觀察整改）、D類（整治退出）4類分類績效評估結(jié)果，多策并舉地推進低效產(chǎn)業(yè)用地分類處置。

??（三）完善土地合同事項。對于實施產(chǎn)業(yè)更新的工業(yè)用地，應(yīng)重新簽訂或補充簽訂合同。在簽訂補充合同時，完善合同約定事項并嚴(yán)格實施全生命周期管理。城市更新項目通過收儲、收回再供應(yīng)方式實施的，按照相關(guān)規(guī)定確定土地使用期限；城市更新項目通過其他方式實施的，可以根據(jù)土地利用情況和相關(guān)政策要求，在相應(yīng)用途的法定最高出讓年限范圍內(nèi)重新設(shè)定土地使用期限。

??（四）加強涉地轉(zhuǎn)讓配套服務(wù)。推動建立工業(yè)用地股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、有償使用合同等區(qū)級部門信息互通共享機制，由規(guī)劃資源、產(chǎn)業(yè)、市場監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)交易、統(tǒng)計等部門對工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓實施配套服務(wù)，監(jiān)管和服務(wù)兩手抓。通過存量監(jiān)管和環(huán)節(jié)把控，促進“二手”工業(yè)用地地價回歸合理區(qū)間。

??（五）加強產(chǎn)業(yè)用地分類處置。貫徹落實《上海市低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)政策工具箱》，加快盤活低效產(chǎn)業(yè)用地；實施《關(guān)于加強工業(yè)用地廠庫房管理的實施辦法（試行）》，規(guī)范工業(yè)用地及廠房變更轉(zhuǎn)讓和出租，促進工業(yè)用地高效利用。

??六、附則

??1.本實施辦法各條款由區(qū)經(jīng)委、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)國資委等部門會商解釋。

??2.如上級部門有最新規(guī)定，按照最新規(guī)定執(zhí)行。

??3.本實施辦法自2025年1月1日起施行，有效期至2026年12月31日止。