上海市人民政府印發(fā)修訂后的《關于切實改善本市農民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農民相對集中居住的若干意見》的通知

滬府規(guī)〔2024〕5號

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

??現(xiàn)將修訂后的《關于切實改善本市農民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農民相對集中居住的若干意見》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

??上海市人民政府

??2024年4月17日

關于切實改善本市農民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農民相對集中居住的若干意見

??為更好地實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推動郊區(qū)鄉(xiāng)村成為提升上海城市能級和核心競爭力的戰(zhàn)略空間，打造上海社會主義現(xiàn)代化國際大都市的亮點和美麗上海的底色，現(xiàn)就切實改善本市農民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌，進一步推進農民相對集中居住工作提出如下意見：

??一、明確總體要求

??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大精神，學習運用“千村示范、萬村整治”工程經驗，在充分尊重農民意愿的基礎上，鼓勵和引導農民相對集中居住，節(jié)約集約土地資源，切實改善農民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌，不斷增強農民群眾的獲得感、幸福感、安全感。到2025年，基本完成本市高速公路、高鐵、高壓線沿線，生態(tài)敏感區(qū)，環(huán)境綜合整治區(qū)范圍內有意愿農戶的相對集中居住任務；“十五五”期間，持續(xù)推進本市農民相對集中居住工作。

??二、實施進城鎮(zhèn)集中居住支持政策

??（一）規(guī)劃和土地

??1.優(yōu)化安置地塊規(guī)劃選址。各涉農區(qū)要優(yōu)先保障農民集中安置用地，將安置地塊優(yōu)先布局在城鎮(zhèn)化地區(qū)、大型居住社區(qū)和周邊現(xiàn)狀為建設用地的地塊，安置地塊要滿足基本公共服務、交通和生活便利等條件，同時考慮安置區(qū)域的適度規(guī)模以降低配套成本。相關安置地塊一旦鎖定，納入剛性管控，若涉及重大規(guī)劃調整，優(yōu)先保障安置地塊。在堅持合理安置標準、滿足區(qū)域配套和環(huán)境風貌要求的基礎上，對已規(guī)劃的集中居住項目地塊，經論證后可適度提高容積率，涉及容積率調整的項目，可按照簡易程序辦理。在優(yōu)先利用規(guī)劃新增住宅用地的基礎上，允許各涉農區(qū)適度調整規(guī)劃建設用地結構，可將原規(guī)劃商辦用地調整為農民集中居住項目用地，容積率可不變。允許各涉農區(qū)通過規(guī)劃調整，適當增加開發(fā)邊界范圍，將鎮(zhèn)區(qū)周邊集體建設用地定向用于建設農民集中居住安置房。

??2.增加土地指標管理彈性。進一步提高增減掛鉤的靈活性，延長增減掛鉤周期至5年，用于農民集中居住安置項目的土地周轉指標由市級保障。使用低效建設用地減量化形成的建設用地指標辦理新地塊農轉用征收手續(xù)的，可免繳新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費。掛鉤建新地塊優(yōu)先納入經營性用地出讓計劃。

??3.農民進城鎮(zhèn)集中安置地塊土地出讓起始價，按照擬出讓地塊所在區(qū)域同類用地基準地價的70%確定，安置地塊可采取定向方式出讓。經約定，安置地塊土地出讓價款可分期繳納，首次繳納比例不得低于50%，最遲在兩年內全部繳清。

??4.各涉農區(qū)土地減量化騰出的空間，要優(yōu)先保障農民進城鎮(zhèn)集中居住項目。優(yōu)化農民集中居住地塊的選址，切實承擔地塊周邊基礎設施和公共服務設施的建設任務。相關土地增值收益，主要用于所在鎮(zhèn)域的基礎設施改造和完善。

??（二）資金支持

??1.市級土地出讓金返補。按照本市城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策的農民進城鎮(zhèn)集中居住項目所涉節(jié)余建設用地，市級土地出讓收入按照每畝400萬元的基數(shù)計算返補。

??2.市級財政資金補貼。市級財政根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設管理委牽頭的市級推進機構（以下簡稱“市級推進機構”）批復的農民進城鎮(zhèn)集中居住項目實施方案確定的總規(guī)模，按照市政府確定的標準給予定額補貼。補貼資金可用于項目配套設施建設和貸款貼息等，由各涉農區(qū)統(tǒng)籌使用。

??3.市級補貼資金預撥。為減輕各涉農區(qū)推進農民進城鎮(zhèn)集中居住項目啟動階段的資金壓力，項目實施方案獲得批復后，即撥付市級財政資金補貼和市級土地出讓金返補總額的80%；項目區(qū)級總體驗收和市級抽驗完成后，撥付剩余20%的市級財政資金補貼；土地出讓完成后，撥付剩余20%的市級土地出讓金返補。

??（三）安置房型

??充分考慮農民生活習慣和居住偏好，對農民進城鎮(zhèn)集中居住安置房，允許各涉農區(qū)結合實際，合理制定房型標準。

??（四）相關稅費

??對進城鎮(zhèn)集中居住分配的農民安置房，納入各涉農區(qū)區(qū)屬征收安置房建設計劃，可享受和征收安置房一樣的稅費減免政策。

??三、實施農村平移集中居住支持政策

??（一）規(guī)劃和土地

??1.優(yōu)先安排平移集中居住點用地。各涉農區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要在各自總體規(guī)劃中，優(yōu)先考慮農村平移集中居住點的布局和用地。對布局規(guī)劃確定的平移集中居住點，若涉及占用耕地的，由各區(qū)占補平衡；郊野單元村莊規(guī)劃明確的村莊用地范圍調整（宅基地歸并平移等），允許通過永久基本農田布局優(yōu)化予以落地。

??2.明晰宅基地跨村平移集中歸并路徑。支持各涉農區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）探索多種宅基地跨村平移集中歸并方式。對具有建房資格的農戶，允許在鎮(zhèn)域范圍內按照規(guī)劃跨村平移集中歸并。平移集中居住點可采取土地產權調換或者經濟補償方式操作，并按照規(guī)定辦理土地所有權變更。

??（二）資金支持

??1.基礎設施配套補貼。市、區(qū)財政對規(guī)劃確定的平移集中居住點基礎設施配套項目進行補貼，資金由市、區(qū)共同承擔。其中，市級財政根據(jù)市級推進機構批復的農民平移集中居住項目實施方案確定的總規(guī)模和市政府確定的標準，給予項目補貼。

??2.減量化節(jié)地補貼。實施農村宅基地平移集中的項目，原則上，總的宅基地用地規(guī)模節(jié)地率不得少于25%。對市級推進機構批復的農民平移集中居住項目，宅基地拆舊面積核減建新面積后，減量部分按照市政府確定的標準給予資金補貼。

??（三）風貌管控

??加強對農村平移集中居住點建房風貌的管控，保持鄉(xiāng)村風貌和建筑肌理。各涉農區(qū)要根據(jù)《上海市郊野鄉(xiāng)村風貌規(guī)劃設計和建設導則》《上海市村民住房方案圖集》要求，結合實際，因地制宜開展農村平移集中居住點風貌和建筑設計，實行鄉(xiāng)村規(guī)劃師和鄉(xiāng)村建筑師制度，提供風貌統(tǒng)一的農房設計圖紙，引導農村村民住房建設，體現(xiàn)上海江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)建筑元素風貌，提升鄉(xiāng)村風貌和農房建筑設計水平。推進農村平移集中居住點建房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、自主聯(lián)合建設，對不符合本市鄉(xiāng)村風貌建設導則的不予批準，不予享受基礎設施配套補貼和節(jié)地政策補貼。

??四、降低農民相對集中居住項目成本

??（一）水電氣等配套工程收費優(yōu)惠

??對經市級推進機構認定的農民相對集中居住項目涉及的電力、通訊、有線電視、給排水和燃氣等配套工程，按照動遷安置房配套工程收費標準執(zhí)行。鼓勵各涉農區(qū)與配套企業(yè)協(xié)商，對農村平移集中居住過程中農民建房或者委托建房的配套工程費給予減免。

??（二）涉農建設資金和項目統(tǒng)籌安排

??對農民進城鎮(zhèn)集中居住的社區(qū)和農村平移集中居住點，優(yōu)先安排和整合市、區(qū)兩級涉農建設資金，統(tǒng)籌實施“四好農村路”、河道整治、生活污水、村莊改造等基礎設施建設和環(huán)境整治項目，納入當年項目安排，相關市級資金政策予以支持，以降低農民相對集中居住項目基礎設施和配套建設成本，增強農民集中居住社區(qū)的吸引力。

??（三）農民相對集中居住項目融資和建設支持

??鼓勵政策性銀行對農民相對集中居住項目給予融資支持。對農民相對集中居住項目貸款，可參照基準貸款利率執(zhí)行。鼓勵市屬國企參與農民相對集中居住項目建設，鼓勵公用設施配套企業(yè)給予農民相對集中居住項目以優(yōu)惠支持。

??五、規(guī)范安置面積和建房標準

??（一）進城鎮(zhèn)集中居住的實物安置面積

??各涉農區(qū)要合理確定農民進城鎮(zhèn)集中居住的實物安置面積，實物安置面積按照4人及4人以下戶不超過180平方米，人口超過4人的，可按照每人20平方米標準增加建筑面積。允許各涉農區(qū)結合實際，確定安置房套型面積，但實物安置面積最多不得超過規(guī)定上限20平方米。

??（二）農村平移集中居住的建房標準

??1.農村村民建房應遵循節(jié)約集約用地原則。其中，宅基地面積按照5人及5人以下戶不超過140平方米、6人及6人以上戶不超過160平方米執(zhí)行；房屋建筑占地面積按照5人及5人以下戶不超過90平方米、6人及6人以上戶不超過100平方米執(zhí)行。農村村民建房檐口高度不得超過10米，屋脊高度不得超過13米，層數(shù)不得超過3層，并取消農業(yè)輔房。

??2.對原合法發(fā)證面積超過現(xiàn)有規(guī)定建筑面積標準的，宅基地面積和建筑占地面積按照上述規(guī)定執(zhí)行，與原合法面積之間的差額部分以貨幣化方式補償。

??（三）多元安置方式

??1.對進城鎮(zhèn)集中居住，在確保自住需求的基礎上，可結合產業(yè)用房、股權安置、養(yǎng)老安置以及貨幣補償?shù)榷嘣绞?，保障農村村民宅基地財產權益。鼓勵各涉農區(qū)通過加強公共服務，減少農戶實物安置面積量。

??2.各涉農區(qū)要充分利用商品住房配建、大型居住社區(qū)區(qū)屬房源，作為農民集中居住安置用房，優(yōu)先保障高齡、適婚、無房戶的首套安置房需求。鼓勵盤活大型居住社區(qū)已供應、未使用的存量房源，用作農民集中居住安置用房。

??3.鼓勵各涉農區(qū)采用貨幣補償方式，引導農民自愿退出宅基地，退出后可以購買1套自住商品房。

??六、加強農村村民建房管理

??（一）規(guī)劃管控

??按照各涉農區(qū)新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃、村莊布局規(guī)劃和郊野單元村莊規(guī)劃，嚴格控制規(guī)劃農村居民點范圍以外農房新建、改建和翻建。

??（二）宅基地審批管理

??堅持“一戶一宅，節(jié)約集約利用”，具有宅基地資格權的農戶，可依法申請和使用宅基地。宅基地資格權按照本地區(qū)“農業(yè)戶籍+農村集體經濟組織成員”確定，具有宅基地資格權的農戶以戶為單位申請宅基地，申請建房用地的人數(shù)計算，按照本市農村村民住房建設管理有關規(guī)定執(zhí)行。相關部門要按照法律法規(guī)，依申請依法審批，并加強建房安全質量管理。

??（三）分類建房

??對有宅基地資格權且位于規(guī)劃農村居民點范圍內的農戶，在符合村莊設計和鄉(xiāng)村風貌管控要求的前提下，允許實行翻建、改建。對有宅基地資格權但位于規(guī)劃農村居民點范圍以外的農戶，引導其選擇進城鎮(zhèn)集中居住或者到規(guī)劃確定的農民集中居住點實施平移集中建房，并嚴格執(zhí)行宅基地用地規(guī)模和建房標準。對符合分戶條件的農戶，采取多種方式保障其居住權。對無宅基地資格權的非農戶翻建、改建住房作出必要限定，采取進城鎮(zhèn)集中居住或者貨幣補償方式引導其退出宅基地。

??（四）村民自治

??按照村民委員會組織法規(guī)定，充分發(fā)揮村民自治作用，建立健全農村土地管理議事決策機制、民主監(jiān)督機制和矛盾糾紛調處機制等，促進農村基層土地管理的民主決策、自我管理、自我監(jiān)督。依托村民自治組織和鄉(xiāng)規(guī)民約，對村莊規(guī)劃編制、農民建房資格認定、分戶建房申請、建房和安置面積標準等相關事項，須先經農村集體經濟組織討論決策，再報送區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核。

??本實施意見自2024年5月5日起實施，有效期至2029年5月4日。