關于印發(fā)《關于本市保障房配建的實施意見》的通知

滬房保障〔2024〕120號

各區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局：

??現(xiàn)將《關于本市保障房配建的實施意見》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

??特此通知。

??市住房城鄉(xiāng)建設管理委

??市房屋管理局

??市規(guī)劃資源局

??市發(fā)展改革委

??市國資委

??市財政局

??市稅務局

??2024年9月26日

關于本市保障房配建的實施意見

??為多渠道籌措保障房房源，規(guī)范在本市商品住房建設項目中配建保障房的行為，按照《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）、《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）等，現(xiàn)提出本市保障房配建實施意見如下。

??一、配建的比例和要求

??凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住房的建設項目（租賃住房建設項目除外），均應按照不低于該建設項目住房建筑總面積5%的比例，配建保障房及相應產權車位；鼓勵保障對象較多的區(qū)域進一步提高建設項目的配建比例。配建的保障房應無償移交區(qū)政府指定機構用于住房保障，并在建設用地使用權出讓條件中予以明確。對舊改地塊及其資源地塊商品住房項目，可調整保障房配建實施方式，具體辦法另行制訂。

??配建的保障房，均應以實物房源移交；由于特殊原因無法安排建設實物房源而需采用貨幣化配建方式的，應由區(qū)房屋管理、發(fā)展改革、建設管理、規(guī)劃資源、財政和審計等部門聯(lián)合制訂工作方案，經區(qū)政府常務會議審議通過后，報市房屋管理部門會同市發(fā)展改革、規(guī)劃資源、財政部門批準后實施。所籌措資金由區(qū)政府指定機構收購適配房源定向用于住房保障，具體辦法由市房屋管理部門會有關單位另行制訂。

??各區(qū)應將本行政區(qū)域內配建的保障房列入各區(qū)當年度保障房開發(fā)建設計劃。所配建的保障房應按照規(guī)定使用。

??對未完成上年度保障房配建計劃的區(qū)，市房屋管理部門應告知市規(guī)劃資源部門暫緩辦理其當年度建設用地使用權出讓手續(xù)；待上年度配建指標補充安排落實后，再予辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。

??凡不配建或者少配建保障房的商品住房建設項目，市、區(qū)規(guī)劃資源部門不予辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。

??二、配建的具體規(guī)定

??（一）配建的保障房應與商品住房建設項目一并規(guī)劃設計，其建筑外形、風格、色彩與品質應與商品住房基本一致，保持總體和諧，并共享商品住房建設項目的公共配套設施、公共停車位和公共通道。在前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約中，不得限制配建保障房住戶使用業(yè)主共有設施設備等物業(yè)，并應明確配建保障房住戶對除配建保障房產權車位以外的公共停車位的使用規(guī)則及收費標準。

??（二）按照規(guī)定比例配建的保障房建筑面積，原則上應集中布局到樓幢或者單元（門洞）；因客觀條件無法集中布局到樓幢或者單元（門洞）的，應落實到成套住房。

??（三）配建作為住房保障實物使用的房源，住房套型設計應按照本市保障房的設計規(guī)范、導則和技術要求執(zhí)行。其中，按規(guī)定需裝修的，按照配建建設項目協(xié)議書約定的用途及對應的室內裝修標準實施全裝修。

??（四）配建的保障房應與所在項目的商品住房同步建設、同步配套、同步交付。商品住房項目分期開發(fā)建設的，配建的保障房應在首期開發(fā)建設中落實，并及時交付使用。

??（五）承擔配建保障房任務的房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱中標單位）在實施配建時，應根據國有建設用地使用權出讓合同、建設項目協(xié)議書約定和本市停車場（庫）設置標準，確定配建保障房及其產權車位，建成后同步無償移交區(qū)政府指定機構。

??三、配建的管理程序

??市、區(qū)相關部門按照以下程序實施保障房配建：

??（一）計劃制訂

??各區(qū)年度商品住房建設用地出讓計劃中，應包括年度保障房配建計劃。區(qū)規(guī)劃資源部門在編制年度商品住房建設用地出讓計劃時，應事先征詢同級房屋管理、發(fā)展改革、建設管理和財政等有關部門意見；所制訂的年度保障房配建計劃在報區(qū)政府審核同意后，抄送市政府各相關管理部門。區(qū)年度保障房配建計劃在執(zhí)行中需要調整的，應報區(qū)政府批準，并抄送市政府各相關管理部門。

??（二）項目配建事項確定

??在土地出讓征詢階段，區(qū)規(guī)劃資源部門應征詢同級房屋管理、建設管理等部門，研究確定相關配建事項并納入出讓條件，具體要求如下：

??1.根據擬出讓地塊具體條件，確定配建保障房的總體建設要求，包含配建保障房的具體比例、總建筑面積、用途、房型設計要求、產權車位等；

??2.確定配建保障房及相應產權車位的基本使用要求；

??3.確定移交配建保障房的相關內容。

??（三）設計方案和設計文件確定

??規(guī)劃資源部門在審核建設工程規(guī)劃設計方案時，應就配建保障房的總建筑面積、幢號、樓層、房型、單套建筑面積、套數(shù)、相應產權車位的位置等事項，征詢同級房屋管理部門的意見。經批準的相關設計方案，抄送同級房屋管理部門。

??（四）建設項目協(xié)議書簽訂

??區(qū)政府指定機構應在中標單位取得建設工程規(guī)劃許可證之前，根據國有建設用地使用權出讓合同、經批準的設計方案，與其簽訂建設項目協(xié)議書，并報市房屋管理部門備案。建設項目協(xié)議書應使用市房屋管理部門制訂的示范文本，明確配建保障房的總體要求、保障房類別、具體安排、建設標準、工程質量、交付條件等事項，并附住房位置圖表和房源清單；簽約各方應如實記載配建保障房的工作內容、責任和權利等事項，有特殊情況的，可增加附頁予以說明。

??區(qū)政府指定機構依據建設項目協(xié)議書，對配建保障房實施全過程管理。

??（五）工程監(jiān)督與驗收

??區(qū)建設管理部門應加強對配建保障房房源（以下簡稱配建房源）的工程質量監(jiān)督、竣工驗收管理等工作，督促中標單位落實房屋配建的要求，對配建房源按本市相關規(guī)定開展監(jiān)督檢查。配建房源在商品住房預售階段移交的，區(qū)建設管理部門應按預售階段節(jié)點建設情況，要求中標單位完成相應施工質量的自查、分部分項工程的質量驗收和竣工驗收消防查驗，并出具經設計、監(jiān)理、建設單位簽認的書面驗收意見。

??（六）配建房源移交

??區(qū)政府指定機構應督促中標單位在建設項目的商品住房預售或者出售之前，按照建設項目協(xié)議書的約定移交配建房源。區(qū)政府指定機構應根據建設項目協(xié)議書，查驗核對配建房源的建筑面積、套數(shù)、單套建筑面積、房型、具體室號，配建房源建筑面積占項目住房總建筑面積的比例、房屋質量、配套條件、產權車位等。

??區(qū)規(guī)劃資源部門在竣工規(guī)劃資源驗收時，應根據建設工程規(guī)劃許可證和國有建設用地使用權出讓合同約定，對配建房源的總量和比例等內容進行核查。

??中標單位應在委托房屋測繪機構進行建設項目面積預測（測繪）后及時向市住房保障機構、房屋調查成果管理部門申請辦理配建房源的樓盤表“保障房類別”標注。

??中標單位按照建設項目協(xié)議書實施配建的，經區(qū)政府指定機構書面確認后，由區(qū)房屋管理部門頒發(fā)商品住房和配建房源的預售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。

??中標單位未按規(guī)定實施配建的，應按要求及時整改。區(qū)房屋管理部門對中標單位整改結果書面確認后，再頒發(fā)商品住房和配建房源的預售許可證、辦理銷售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。

??中標單位按照建設項目協(xié)議書約定移交配建房源和產權車位的，區(qū)政府指定機構應要求其同步出具經第三方機構認證的配建房源建安成本價核價文件。

??（七）不動產登記

??配建房源的建設項目申請建設用地使用權首次登記時，建設用地使用權范圍應為同一宗地，不作分割。不動產登記機構核準登記的，應當在不動產登記簿和不動產權屬證書的“面積”欄內，按照所在商品住房開發(fā)項目宗地總面積記載，并在附記欄內注記配建房源的比例、建筑面積、套數(shù)等內容。

??申請配建房源的新建房屋所有權首次登記經不動產登記機構核準的，房屋所有權登記在區(qū)政府指定機構名下，應予單獨頒發(fā)不動產權屬證書，并在不動產登記簿和不動產權屬證書的附記欄內注記配建房源類別。

??配建房源的不動產登記的具體辦法，由市規(guī)劃資源部門另行制訂。

??四、配建房源的使用要求

??配建房源建成后，原則上應作為住房保障實物使用，不得擅自挪作他用或處置。

??配建房源作為區(qū)屬住房保障實物房源使用的，區(qū)政府指定機構應在書面確認中標單位移交房源后，及時對房源使用作出具體安排，提高使用效率；應對房源實行規(guī)范管理，建立專門檔案，并接受有關部門的監(jiān)督檢查。

??配建房源由區(qū)政府指定機構按照本市廉租住房、公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權保障住房、配售型保障性住房的相關政策，出租或者出售給符合準入條件的保障對象，其中，外環(huán)線以內區(qū)域用于區(qū)屬公共租賃住房，實行“只租不售”；外環(huán)線以外區(qū)域用于區(qū)屬廉租住房、公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權保障住房、配售型保障性住房等住房保障實物房源。由于實際供應需求等原因需調整原定用途的，應按照本市保障房用途管理相關規(guī)定執(zhí)行，其中，將用途調整為區(qū)屬征收安置住房使用的，需將同等套數(shù)和面積房源交市住房保障實施機構作為市統(tǒng)籌配售型保障性住房等使用；已經列入公共租賃住房建設任務指標的房源項目，在辦理房源用途調整前，應先予以補足。

??配建房源因價格、戶型面積等原因，不適合作為保障房實物房源實際使用、需要轉換為商品住房銷售的，應由區(qū)政府指定機構擬訂配建房源及相應產權車位的轉換方案并提出申請，經區(qū)房屋管理會同區(qū)規(guī)劃資源部門初審，報區(qū)政府審核批準，并在報市房屋管理、規(guī)劃資源、財政部門備案后，區(qū)政府指定機構方可按照有關規(guī)定轉換為商品住房銷售。

??配建房源作為公共租賃住房使用的，資產按照中標單位移交配建房源時出具的建安成本價核定文件予以入賬，并按照本市國有資產管理相關規(guī)定，進行資產管理。

??五、配建房源的出售和定價

??配建房源用作共有產權保障住房、配售型保障性住房配售的，銷售價格嚴格按照本市共有產權保障住房、配售型保障性住房價格管理的相關規(guī)定確定。

??配建房源經允許轉換為商品住房銷售的，可采取以下出售及定價方式：

??（一）由區(qū)政府指定機構在配建房源項目的商品住房銷售時段直接出售，房源價格按照同時段該配建房源項目商品住房的市場銷售價格確定；

??（二）由區(qū)政府指定機構組織出售或者委托房地產中介機構出售，房源價格按照不低于市場評估價格確定；

??（三）由區(qū)政府指定機構委托拍賣機構出售，拍賣保留價格按照不低于市場評估價格確定。

??市場評估價格由有資質的房地產估價機構獨立、客觀評估形成。市場評估價格有效期為6個月，期滿后需重新評估。

??配建房源轉換為商品住房銷售的，由區(qū)政府組織區(qū)發(fā)展改革、建設管理、房屋管理、規(guī)劃資源、財政、國資、審計等部門集體討論，確定具體方案和批準程序。

??六、資金的管理和使用

??配建房源作為共有產權保障住房、配售型保障性住房配售后所得價款、轉換為商品住房銷售后所得（扣除所繳稅費）價款（以下統(tǒng)稱配建房源轉化資金），應上繳同級財政，實行專賬核算，專款專用。

??配建房源轉化資金專項用于住房保障，不得挪作他用。配建房源轉化資金實行“收支兩條線”管理，收入應注明來源，使用應說明理由，所有支出項目需經區(qū)政府批準，均應符合程序，材料齊全，并接受區(qū)財政、審計等部門的監(jiān)管，同時接受市房屋管理、財政、審計等部門的檢查。對違反資金管理規(guī)定的，應追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??配建房源作為市統(tǒng)籌配售型保障性住房等使用的，由房屋使用區(qū)給予房屋所在地區(qū)橫向財力補助。

??區(qū)政府指定機構配售配建房源，或者將配建房源轉換為商品住房銷售的，需繳納相應稅費按財稅有關規(guī)定執(zhí)行。

??七、監(jiān)督與檢查

??有關管理部門應認真執(zhí)行本實施意見，并積極配合市和區(qū)審計等部門，加強對本實施意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。對應配建保障房而不配建或者少配建的、未按照規(guī)定程序和要求審批的、配建實施過程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或處置的、違反規(guī)定使用配建房源轉化資金的，以及其他違反本實施意見的行為，有關部門應及時予以糾正，并對相關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??中標單位違反國有建設用地使用權出讓合同和建設項目協(xié)議書約定，不配建或者少配建的、未按照建設要求規(guī)定保證配建房源質量和進度的、違反有關規(guī)定不移交或者少移交配建房源的，有關管理部門應責令改正，并按照有關合同、協(xié)議書的約定進行處理。拒不改正的，按照規(guī)定嚴肅處理，并將其不良信用記錄納入本市社會信用聯(lián)合征信系統(tǒng)；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??本實施意見自印發(fā)之日起施行。本意見的具體應用問題，由市住房城鄉(xiāng)建設管理、房屋管理、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、國資、財政、稅務等部門按照各自職責負責解釋。